Mietrecht – Die Betriebskostenabrechnung Teil 5

Die Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung nimmt eine besondere Stellung in der Betriebskostenabrechnung ein.

Grundsätzlich gilt hier die Heizkostenverordnung, die für Häuser, in denen die Heizung und die Warmwasserversorgung zentral erfolgt, zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung fordert.

Eine Ausnahme besteht in Senioren-, Pflege- und Studentenwohnheimen, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist oder wenn besondere energetische Heizsysteme eingebaut sind, beispielsweise Solaranlagen.

In diesen Fällen können die Heizkosten pauschal vereinbart werden oder bereits in der Miete mit enthalten sein, ansonsten kann der Vermieter ausnahmsweise nach der Wohnfläche abrechnen. Dies ist auch in Zwei-Familienhäusern möglich, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen bewohnt.

Die Verbrauchserfassung erfolgt in der Regel durch Meßeinrichtungen an den Heizkörpern, entweder durch Verdunsterröhrchen oder bei neueren Systemen durch digitale Erfassung. Die Zähler sind jährlich abzulesen oder elektronisch auszulesen.

Bei einem Mieterwechsel sollte eine Zwischenablesung vorgenommen werden, damit eine Verteilung auf die verschiedenen Mieter möglich ist.

Die Heizkostenabrechnung selbst erfolgt meist durch spezielle Abrechnungsfirmen.

Der Vermieter muß mindestens 50 %, höchstens aber 70 % der Heizkosten nach Verbrauch abrechnen, die restlichen Kosten werden in der Regel nach der Wohnfläche auf die Mieter umgelegt.

Zu den Heizkosten zählen zum einen die Kosten von Gas, Heizöl oder Fernwärme, der Betriebsstrom der Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage, die Kosten der Heizungswartung, der Ablesung, der Miete der Erfassungssysteme, der Erstellung der Abrechnung sowie Schornsteinfegerkosten.

Die Kosten einer Zwischenablesung bei Mieterwechsel sind nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes nur dann auf den Mieter umlegbar, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Diese Vereinbarung muß klar und deutlich formuliert sein, der bloße Begriff „Nutzerwechselgebühr“ reicht nicht aus. Es muß deutlich gemacht werden, daß nur die Kosten der Zwischenablesung bei Aus- und Einzug umgelegt werden können, nicht aber sonstige Verwaltungskosten durch den Umzug.