Mietrecht – Die Betriebskostenabrechnung Teil 6 –

Der Umlage- oder Verteilerschlüssel

In der Regel ist im Mietvertrag festgelegt, wie die Betriebskosten auf die Mieter zu verteilen sind. Hierbei können einzelne Positionen durchaus unterschiedlich abzurechnen sein - nach der Personenzahl, der Anzahl der Wohnungen, der Wohnfläche oder nach dem konkreten Verbrauch.

Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich zulässig, sofern sie den Mieter nicht grob unbillig benachteiligen.

Lediglich bei der Abrechnung der Heizkosten hat der Gesetzgeber in der Heizkostenverordnung eine klare gesetzliche Regelung getroffen.

Sind jedoch Verbrauchserfassungssysteme vorhanden, wie Wasseruhren oder Strom- und Gaszähler, so hat die Abrechnung immer nach dem konkreten Verbrauch und den Ablesewerten zu erfolgen.

Aber auch wenn der Mietvertrag Regelungen über die Verteilerschlüssel vorsieht, kann der Vermieter durch schriftliche Erklärung vor Beginn einer neuen Abrechnungsperiode bestimmen, dass zukünftig die Nebenkosten nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung Rechnung trägt, § 556a Abs. 2 BGB.

Waren diese Kosten allerdings vorher in der Miete enthalten, muss diese entsprechend reduziert werden.

Nur wenn der Mietvertrag keine Regelung über die Umlageschlüssel enthält, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB, daß die Abrechnung nach der Wohnfläche zu erfolgen hat. Auch hier gilt aber wieder, dass - sofern Erfassungssystem wie Zähler vorhanden sind - die Ablesewerte zugrunde zu legen sind.

Generell empfiehlt sich daher bei der Prüfung der Betriebskostenabrechnung zunächst in den Mietvertrag zu schauen, ob auch der zutreffende Umlageschlüssel verwendet wurde. Kontrolliert werden sollten auch regelmäßig die Zählerstände, hier sollte sich der Mieter nicht allein auf die Ablesung des Vermieters verlassen.